疯狂的土地税：政府的决定如何损害房地产投资

　　关键的外卖

　　澳大利亚各州政府越来越多地求助于房产所有者来填补财政缺口，土地税成为增加收入的首选工具。

　　维多利亚州是这一激进财政策略的先驱，在2022年的预算中公布了50亿美元的财产税。该州的房地产投资者出现了大量外流。

　　由于土地税和该州萎靡不振的经济，墨尔本的房地产市场表现不佳。然而，对于长期投资者来说，这是一个进入房地产周期中处于自己阶段的市场的绝佳机会。

　　新南威尔士州的明斯政府冻结了土地税起征点的指数化，并将外国业主的土地税附加费从4%提高到5%。

　　在最近的预算中，新南威尔士州政府表示，它将把紧急服务税(ESL)的费用从保险公司转移到业主身上。这将使保险更加难以负担。

　　土地税改革的更广泛影响是，它们可能会引发多米诺骨牌效应，影响其他州的税收政策。

　　尽管一些评论人士建议，投资者必须保持警惕，调整策略，以应对日益复杂的国家税收，但我不同意。土地税过于昂贵的争论并不是什么新鲜事，几十年来我一直听到投资者抱怨这个问题。

　　投资者应该购买投资级房产，并在多个州分散投资组合，以避免缴纳土地税。

　　澳大利亚各州政府正越来越多地求助于房产所有者来填补财政缺口，这可能被许多投资者形容为一场隐秘的伏击。

　　当堪培拉在最近的预算中放弃改革负扣税时，房地产投资者可能会松一口气，州政府现在正盯着业主，以增加他们的金库，土地税成为创收的首选工具。

　　维多利亚州是这一激进财政策略的先驱，在2022年预算中公布了令人惊讶的50亿美元财产税。

　　其中最引人注目的是将土地税起征点从30万美元大幅下调至5万美元。

　　自那以后，维多利亚州出现了大量房地产投资者的外流，如今，维多利亚州成为澳大利亚最疲弱的房地产市场之一，墨尔本的房价表现落后于其他州。

　　现在，我不认为土地税是墨尔本市场表现不佳的唯一原因。

　　这与该州萎靡不振的经济和低迷的消费者情绪有很大关系，但这些变化对房地产投资者来说是又一次打击，他们对州政府不断干预他们的小企业经营感到沮丧。

　　其中一个意想不到的后果是，墨尔本的空置率徘徊在1%附近，导致租金飙升。

　　由于许多投资者在其他州寻找选择，目前维多利亚州只有30%的购房者是投资者，而其他州的这一比例约为40%，而且市场上的租赁物业较少，这意味着租户的负担更大。

　　当然，对于着眼于长期的投资者来说，这是一个进入房地产周期中处于自己阶段的市场的绝佳机会，就像布里斯班或珀斯两三年前一样。

　　换句话说，随着墨尔本房地产市场回暖并恢复到长期平均水平，那些现在入市的人将获得“任意球”。

　　最近，新南威尔士州的明斯政府对土地税法规进行了重大修改，引发了投资者的担忧。

　　与维多利亚州的做法不同，新南威尔士州选择不降低土地税的起征点，而是冻结这些起征点的指数化。

　　通过停止对通货膨胀的调整，新南威尔士州政府计划再筹集15亿美元。

　　加上外国业主的土地税附加税从4%增加到5%，进一步加重了投资者的负担。

　　深入研究其最近的预算，发现新南威尔士州政府另一项不公开的计划，即向业主收取更多费用，以抵消日益“负担不起”的保险费用。

　　预算的解释性说明中提到了《2024年新南威尔士州税收立法修正案法案》，该法案概述了新南威尔士州政府将紧急服务税(ESL)的成本从保险公司转移到财产所有者身上的计划。

　　该州紧急服务所需资源大部分由ESL提供。

　　根据该法案，气候变化的影响越来越大，自然灾害越来越多，这意味着这些要求正在增加，使保险变得更加难以负担。

　　预算文件中写道:“政府将取消对保险公司征收的ESL税，转而向广大业主征收替代税。”

　　其中包括提高外国购买者附加费、提高土地附加税、冻结土地税起征点等。

　　REINSW说，将增加的紧急服务保险费用转嫁给业主是令人震惊的，但考虑到政府的过往记录，这并不奇怪。

　　REINSW的首席执行官Tim McKibbin说:“政府对国家经济困境的解决方案显然是独一无二的:业主必须能够负担得起，所以他们可以支付。”

　　他说:“如果条例草案获得通过，业主和物业买家将被收取更多的费用，这样政府就可以降低保险成本。”政府期望保险公司真诚地相应地调整他们的保费。

　　“对业主增税意味着房地产投资减少。在住房危机中，这是最鲁莽的行动之一。”

　　随着各州政府争相解决社会住房和基础设施的双重需求，它们面临着不断膨胀的赤字，到2028年，澳大利亚各州的债务预计将达到新冠疫情前的三倍。

　　各州的通货膨胀政策加剧了这种财政压力，新南威尔士州和维多利亚州的举措可能会引发多米诺骨牌效应，影响其他州的税收政策。

　　尽管一些评论人士建议，投资者必须保持警惕，调整策略，以应对日益复杂的国家税收，但我不同意。

　　但首先，我要说的是，我承认土地税实际上是一种财富税，但认为土地税过于昂贵的观点并不新鲜。几十年来，我一直听到投资者抱怨这一点。

　　事实上，我记得在21世纪初，我在悉尼主持了一个研讨会之后，一位女士来找我，说她打算卖掉她的投资房产，因为她的土地税太高了。

　　我问她的土地税是多少，当时，大约是每年1万美元(记住，这是20多年前的事了)。

　　然后我问她这些年来你的房产增值了多少，她告诉我增值了几十万美元。

　　从长远来看，她意识到她不应该卖掉她的房产。

　　现在，我再也没见过她，我不知道她是否卖掉了她的房产，但如果她在过去的20年里一直持有这些房产，它们的价值可能已经翻了一番，又翻了一番。

　　因此，我对担心土地税的投资者的建议是，他们应该把它看作是做生意的成本，不要试图猜测哪个州的税收最低，而应该只购买投资级房产，从长远来看，在多个州分散投资组合。